大湾区楼市风向骤变，抢占西极点风起！

大湾区楼市风向骤变，抢占西极点风起！张根硕舞曲 深圳人的房产占有欲登峰造极，投资意识之强、实力之雄皆令人叹为观止！ 自7.15“新八条”限购升级，仍然难挡首开项目华强城推新“日光”。同时，失去购房资格的深圳人很快发现，次选城市东莞

深圳人的房产占有欲登峰造极，投资意识之强、实力之雄皆令人叹为观止！

自7.15“新八条”限购升级，仍然难挡首开项目华强城推新“日光”。同时，失去购房资格的深圳人很快发现，次选城市东莞的限购也升级了。一时间，深莞之外的惠州惠湾成交量暴增，连珠江口西岸的珠海楼市也开始被粤B侵占！

由于政策限购和楼价水平的差别，环深楼市骤然被深圳强大的购买力刺激得躁动无比。显而易见，深圳人正在寻找、并急切打造下一个楼市投资的制高点。

同为粤港澳大湾区极点城市的珠海，因为深珠通道的潜在利好和深珠合作示范区设想胎动腹中，也成为深圳消费力外溢搜猎的目标！

楼价洼地珠海（来源：中原数据库）

深珠一家亲，骨子里的DNA重叠

珠海和深圳，同为山海城市，分列珠江入海口东西两端，成扼守之势。相比于东莞、惠州的近邻关系，珠海与深圳从城市起源到人文形态，从发展脉络到湾区使命，如孪生兄弟般一脉相承。

同为中国已实行40年特殊经济政策和经济体制的经济特区，同为改革开放的排头兵，践行、引领和见证了中国改革开放辉煌成就。这份深厚的革命情谊坚不可破。

因为分别占据毗邻香港、澳门的独特地理位置，深圳与珠海在四大经济特区中，“窗口”效应更加显著，因而也成为广东省广、深之外，拥有自贸区的城市。

在2019年2月印发实施的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，珠海总共被提及20次，尤其是在“极点带动”的空间布局中，成为并肩港、澳、广、深、佛的极点，与广州、深圳同为二梯队城市。

可以看出，在省内所有城市中，珠海与深圳的城市基因相似度高，重叠DNA属性彰显，从骨子里漫溢出一家亲优势，深圳人居于珠海毫无违和感。

珠海歌剧院日月贝实景图（图片来源：狐新引力）

西极点，珠海楼市多点爆发

2018年10月，港珠澳跨海大桥建成通车，珠海遂成为与港澳陆、桥相连的城市，进一步提升和夯实了珠海在粤港澳大湾区发展中的极点城市地位。由澳门-珠海组成的极点，成为珠江口西岸轴带支撑、辐射周边的源动力。

在广东省5月份出台的《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》中，珠江口西岸都市圈，成为广东发展的五大都市圈之一。珠海成为珠江口西岸都市圈协同发展的领头羊，引领城乡融合发展，责无旁贷！

不过，与其他城市一样，珠海的房价与深圳也存在明显差距，加上限购政策宽松和落户政策的强大牵引力，珠海成为深圳人置业选择理所当然。

• 先看限购政策。

2017年，珠海也曾发布过严厉的限购政策。当年4月8号，珠海市人民政府网站发布《珠海市人民政府办公室关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，将全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围；非户籍需连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明；高层次人才按非户籍居民家庭标准执行，但不需要提供纳税和社会保险证明。

此后，珠海分别在2018年12月、2019年5月对这一政策进行了两次松绑。限购政策开始按区执行，购买金湾、斗门、高新区的则可直接购买一手住宅，无社保要求，购买香洲区和横琴自贸区住宅，需要提供3年以上社保证明。

今年6月22日，广东省珠海市香洲区住建局公布了新的买房新政策，香洲、横琴二区针对非本市户籍客户，首套且唯一也可购买（横琴可购买1套120平米及以上住宅）。不过，加上了“限售3年”要求。

相比于深圳、东莞加码限购政策，购买珠海住宅毫无障碍。

• 再看落户政策。

2018年3月1日起，《珠海市户口迁移管理实施办法》正式施行。

亲属落户方面，市外人士与本市户籍人员共同居住生活的配偶、未成年子女、父母，可直接迁入。

而人才落户条件更加宽松，符合10个条件的均可落户。除了引入和认定的高层次人才以外，纳入全国统一招生计划的普通高等教育全日制专科（高职）以上学历的应届毕业生、具有普通高等教育全日制本科以上学历的人员，均可直接申请入户。

宽松的限购政策、诱人的落户政策，在加上引领西岸都市圈极点城市和横琴自贸区强劲的发展潜力，珠海的多个重点发展区域和城市资源、自然生态资源卓著的片区，包括横琴、唐家湾、航空新城、空港新城等片区，人居水平和资产价值同步上扬，均成为深圳人耳熟能详的热门置业区域。

珠海市民艺术中心（图片来源：珠海金湾）

空港新城崛起，再现深圳西移

与深圳无处不中心有所不同，珠海置业热点区域相对集中。纵览珠海楼市版图，除了城市配套集聚的香洲区和代表了发展引擎的横琴两大仍然有限购要求、且楼价相对较高的区域，在低门槛购买片区中，空港新城板块最受瞩目。

与深圳的前海带动西部发展的脉络相同，珠海的城市发展也将以横琴自贸区为全新起点，逐步向西移动。未来的潜力在西部，落脚空港新城成为大概率趋势。

空港新城规划效果图（图片来源：珠海吉屋网）

这时，我们再看看各个热点片区房价对比，可以发现下一个楼价洼地，也可印证空港新城潜力所在。

以高层住宅为例，横琴最高单价已7万元/㎡，整体均价达到5.5万元/㎡；香洲区（不含横琴）均价也达到4.5万元/㎡；高新区热门区域唐家，均价达到3.2万元/㎡，3万+遍地；航空新城均价3万元/㎡，空港新城总体均价也达到2.5万元/㎡，所在的金湾区，均价水平约为1.95万元/㎡。

各片区楼价相差明显 （数据来源：珠海中原资源中心，2020.08.07）

相对较大的楼价差，也成为一股强大的牵引力，与空港新城规划、定位、发展形成强势共振，将珠海的置业方向向西牵引。

从地理位置看，空港新城位于琴澳西，以计划2021年建成通车的金海大桥连通横琴、澳门，由2020年通车的港珠澳大桥西延线通达主城核心香洲老城区，半小时范围内享有琴澳、主城区、空港新城和金海岸多个高端配套集聚的区域。

不仅如此，港珠澳大桥西延线、广珠城轨延长线、广佛江珠城规、金海大桥、香海大桥等区域交通大动脉，交汇在金湾空港新城板块，构建互联互通立体化交通体系，打造西部综合交通枢纽，串联珠海城区和主要发展区域。

航空新城规划示意图（图片来源：佳兆业·悦峰）

同时，空港新城就近享有国际商务中心、市民艺术中心、产业服务中心、公共文化中心、奥体中心、青少年妇女儿童活动中心等国际级配套，及华发商都、唐人街商圈和金海岸商圈等。与国际上多数空港不同，珠海空港新城所拥有的山居康养资源之丰富、景点资源之多，极为少见。

住在景区中

日前，珠海市自然资源局《金湾区示范新镇（高尔夫片区、西湖片区）控制性详细规划》，规划用地总面积约等于4个空港新城核心区，定位为：西部生态新城中心城区南拓区、生态休闲宜居示范区，教育、医疗配套全面升级，再造一个全新“主城区”，全面提升空港新城核心区城市价值。

据地方媒体报道，空港新城名企扎堆，工业企业超500家，包括规上120家，年产值10亿元以上9家，世界500强企业7家，航空航天产业、医药产业、新能源产业集中发力，助力区域经济腾飞。

“一轴一带两心三片”超前规划，爆发出巨大的发展潜力，吸引房地产开发企业纷纷抢滩进驻，金湾成为珠海土拍最热板块之一，地王频现，片区地价已突破19500元/㎡，一度出现“面粉贵过面包”现象，强势发展格局已确立。

金湾最近土地出让价格和新盘售价

与此同时，城市更新项目力促片区蝶变。据《金湾区城市更新中长期(2019年-2021年)计划初步成果公示》，金湾13个旧改中，有11个位于三灶，参与主体包括恒大、碧桂园、绿地、华发、龙光、鹏瑞等品牌房企。

周边大牌云集（图片来源：佳兆业·悦峰）

珠海这座“林在城中，城在林中”的滨海城市生活范本城市，兼有“中国最具幸福感城市”等诸多冠冕加持，多个区域人居价值快速提升、资产价值开始显现，值得深圳高净值家庭前往选择。

随着粤港澳大湾区交通体系的全面推进，尤其是深中通道于2023年建成通车和深珠通道规划落地，深圳人住往珠海成为可能。综合考虑环境、规划、配套、交通、房价水平及成长性等方面看，空港新城首当其冲。

精品楼盘成为置业热点

推荐深圳人异地置业，笔者一直坚持强调首选深圳品牌房企！而在珠海空港新城板块，佳兆业·悦峰尤其值得推荐！

除了坐享金琴澳千亿多元繁华配套，双省一级学府环绕、坐享目送式一站教育成为此次推荐的最大原因。其中，海华小学创建于1992年，是金湾区第一所省一级学校，相距仅约800米（直线距离）；金海岸小学，距离项目仅约700米（直线距离），是区内唯一一所同时获评省一级学校和市级绿色学校的双资中学。（学校由政府部门负责引进，其半办学性质、教育规模及学位设置是政府教育部门根据区域教育性质及环境决定，教育配套及学位，本文推介楼盘不做任何承诺）

深珠一家亲！在广东推进都市圈建设的过程中，跨城置业、多城居住成为趋势，珠海以其独特迷人的城市气质，对深圳人具有无法阻挡的吸引力，成为抢占西极点的核心方向！具有发展潜力、城市配套齐全高端区域的品质楼盘欢迎你回家！

欢迎回家