二手房买卖纠纷如何？

　　买房是人生大事。一处房屋，寄寓着人们太多期待，然而买房过程中往往经历数度曲折，盼过、熬过、痛过、乐过……心绪跌宕遍尝百味。如果你在买房过程中，遇到什么问题，可随时咨询居周刊。我们将第一时间采访各方专家，为您解决与“房子”有关的烦恼。让您真正实现看房、选房、买房全程无忧。

　　刚买了一套二手房，却被催缴几个月前欠下的水电费；房产过户了，原户主户口却迟迟不迁出；承诺赠送的家具，交房时却不翼而飞……近期，不少读者拨打居周刊96328热线，讲述其在购买二手房时遇到的纠纷。本期居周刊总结了二手房交易中4类常见的纠纷，咨询广西思贝律师事务所满文勇律师，给购房者置业提个醒。

　　案例2015年1月，为了给9月份要上小学的孩子购买一套学区房，吴先生购买了周女士名下一套二手房，房屋买卖合同约定：原业主周女士需在房屋所有权转移之日起30内，办理完户籍迁出手续。但3月31日在办理完房屋的产权过户手续后，周女士并未按照合同约定一个月内将户口迁出，导致当年吴先生的孩子当年未能顺利入学。

　　律师说法：法院仅对户口迁出问题的案件，一般是不受理的。如果双方仅在合同中约定卖方应当于何时迁出户口，并未约定若未在时间内迁出户口承担什么违约责任，这种情况下，买方如果向法院起诉要求卖家迁出户口，一般不会得到法院的支持。

　　购房者，交定金之前，一定要去当地查明房子的户口状况，做到心中有数。另外，要在协议书或购房合同约定卖家何时迁出户口，以及违约应承担多少违约金。法院虽不受理强制迁出户口的诉讼，但是受理逾期迁出户口违约责任的诉讼，如果购房合同对于违约责任有所约定，便不会出现无门的情况。

　　案例秦女士去年在兴宁买了一套位于顶层的二手房，买之前秦女士发现客厅角落里有轻微渗水痕迹。卖方和中介当时向秦女士解释之前楼顶有蓄水箱，现已拆除，并且楼顶已做过防水处理，以后绝不会有渗水问题。秦女士买下房屋入住后发现，客厅角落仍有渗水迹象。秦女士能否要求赔偿，该由谁来赔偿？

　　律师说法：如果中介和卖方都隐瞒了房屋渗水的事实，则构成了欺诈，两方都应赔偿房屋维修费用、渗水带来的损失、屋内施工无法居住所产生的费用等。秦女士还可以依法终止履行合同。

　　案例王先生今年夏天买了一套二手房，去物业交水电费时，物业要求其补缴几个月前至今尚未缴纳的水电费，这让他感觉非常冤，这些费用能否要求前业主缴纳？

　　律师说法：转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。

　　由于在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，市民在购买二手房时，除了确保房屋质量外，一定要到物业、供电局仔细核对房屋的缴费情况，欠费应要求原业主补清。如果买家不想去核实，可在买房合同中注明，原有欠款由原业主交纳。同时，还应及时与有关部门签订变更供电、供水等合同。

　　案例李先生在城南买了一套两居室二手房，原业主在卖房时承诺将屋内部分家具、家电赠予李先生，双方签了赠送协议。但交房时，屋内随赠家具与之前签订协议中的不一样，且部分家电没有了。业主说，这些都是随房子赠送的，现在他不想送了。李先生疑惑，自己能否要回这些签过赠送协议的家具、家电，补签的赠送协议是否有效？

　　律师说法：二手房买卖中赠送家电的，并不是民法意义上的“赠与”，民法上的赠与是真正的无偿，而购房送家电却是有偿的，其家电价值体现在购房价款或者装修补偿款中。

　　二手房买卖中，如果卖方是附送家电的，双方必须对家具和家电约定明确，比如家电的品牌型号、新旧程度等，如果家电特别贵重的，可以拍照后作为补充合同的一部分。现在大多数二手房赠送家电的约定都使用清单。

　　需要提醒的是，拿到家电和家具时，如果人保留有和保修卡的，也记得一并索要。因为有些比较新的家电可能还处于保修期内。