青岛5大商圈现状调查台东租金最贵李沧规模最大
】2015是青岛商业“百花齐放”的一年，截止到第一季度，合肥永旺广场和李村的银座和谐广场相继开业，而全国规模最大的青岛万象城项目也即将在4月底开门纳客。遥望2015未来的时间，青岛有近十家商业综合体已经做好了迎客的准备，整个主城区可谓“全域开花”，中商圈、台东商圈、崂山商圈、李沧商圈和中山商圈这5大商圈将再添辉煌。
这些商业综合体在壮大自身的同时，无形之中也带动了周边商业的发展。在楼市回暖趋势日益明显的当下，不少投资客把目光投向了商铺，然而青岛几大商圈竞争激烈，投资该锁定哪个区域？记者从租金水平、空置率和商业存量等主要方面对5大商圈做了分析，为准备投资商业的市民提供些许参考。
台东商圈曾经是是青岛最大的商圈，台东商业步行街作为岛城五大商圈之一，东起延安三，西至威海，全长1000 余米，以其舒适的购物、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。
虽然目前青岛商圈各具规模且竞争激烈，但作为“元老级”的台东，却有着无法被取代的重量级地位。对于台东商圈的火爆程度，每个青岛人都有认知，上到百货商场、各类品牌，下至夜市地摊的小玩意儿，台东可以满足你购物清单上的所有需求，“一站式”让台东成为青岛名副其实的最成熟商圈。街内现有国内外知名的沃尔玛、万达广场、百信鞋业、利群集团、苏宁电器等各类业态的企业245家，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，平均人流量达20万人次，最高时达50万人次。
正是由于台东成熟的商业氛围，导致了其租金高高在上。台东商圈如今的租金为150—1200元/平方米/月，在5大商圈中高居榜首。拿台东步行街来说，一家40多平方米的商铺，一年房租却高达30万元，所以说，虽然台东的人气毋庸置疑，但高昂的房租使得一些商家难以承受，迁移，据统计，台东的空置率约为5.21%，在5大商圈中处于中等水平。
目前，台东的商业现有存量约为14.7万平方米，仅占青岛总量的7%左右。台东的地理和其商业化的成熟既是优势，某种程度上来说也是约束，据统计未来台东的商业供应量仅有4.21万平方米，这个数字根本无法与其他商圈匹敌，然而也正是因为其数量的稀少，才使得台东的租金愈发高昂。
商圈所在，地段为王。在这一点上，中无异是商家眼中的“理想天堂”。鳞次栉比的高端写字楼、星罗密布的金融机构，加上一个挨一个的高档小区，奠定了丰沛消费客流的基础。从最初的佳世客开始，家乐福、海信广场、阳光百货、麦凯乐等商界大鳄争相杀入，东部商圈迅速崛起，确立了在岛城的“龙头”地位。
近年以来，随着商业地产的开发，中商圈开始向西扩展，尤其是随着倍受期待的全国规模最大的万象城开业在即，部商圈呼之欲出，高端的中商圈再一次迎来“蝶变”。
中商圈的高端定位，决定了其租金价格不菲。据了解，中的商铺租金是芝麻开花节节高，尤其是近几年，从2009年开始到现在已经涨了一倍。数据显示，目前该区商业租金范围在150—1140元/平方米/月，一个五六十平的商铺，年租金至少20万以上。尽管该商圈地处黄金地段，但空置率却高达10.6%，这个数据在整个青岛都偏高，其原因不仅在于租金高，也是因为新购物中心招商未满所致，比如海航万邦中心。
从商业存量上来看，中有绝对的优势，其总量高达55.9万平方米，占青岛总量的28%，而且数据显示未来中还将有56.6万平米的供应，未来其龙头老大的将无法撼动。
虽然相对与中、台东这些传统商圈相比，崂山商圈发展的时间比较短，缺乏积累和沉淀，但是相对于传统商圈，其高起点的规划以及独特的地理也使它商圈具有先天的竞争优势。
丽达、证大大拇指广场、上实啤酒城项目、位于大埠东小区的鹏丽南华商业中心等，都以“大而全”的模式，了城市综合体、都市会客厅的商业模式。另外还有啤酒城、国际会展中心、青岛大剧院、国信体育中心、博物馆、大学城、现代艺术中心……一系列大型项目均落户崂山区，这是崂山发展的基础也是崂山商圈腾飞的动力。从超市到时尚品牌再到美食天地、国际影城，从一站式的消费休闲体验到银行、电视、通讯等便民营业点，崂山商圈应有尽有。在这里转上一圈，到处都洋溢着扑面而来的青春气息，可以让任何一个曾来过这里的人都会选择成为“回头客”。
作为鼎鼎有名的“豪宅聚集区”，崂山区住宅价格高昂，其商铺租金自然也不菲，目前崂山商圈的租金价位与中相仿，并且随着商圈的完善和房价的走俏，租金仍呈上升趋势。然而崂山商圈的空置率却高达11.83%，在青岛各商圈中比例最高，专家分析一方面是因为崂山的商圈有待完善，另一方面是由于一些购物中心撤离所致。
据统计，崂山商圈如今的商业总量约为13.7万平方米，占青岛总量的6.8%，与其他商圈相比处于“垫底”，然而崂山未来的商业供应量为37.1万平方米，增量十分可观，相加之后，崂山将以50.8万平方米的商业规模赶超台东商圈和中山商圈。得天独厚的加上不可估量的发展趋势，崂山商圈的影响力十分值得期待。
近几年，李村商圈吸收了宝龙、苏宁电器、万达、乐客城等新一批购物广场，成功击败台东商圈，成为青岛最大的商圈，而银座、奥克斯商业广场等巨头的加盟更是岛城最大商圈的“头衔儿”名正言顺。“青岛竞争最激烈的商圈，不在台东，不在中，而在李沧，最具发展潜力的商圈同样在李沧!”这一观点得到了越来越多人的认同。
李沧商圈的崛起，地理优势的推动作用显而易见，很大原因是它辐射的面广，除了李沧当地的市民外，城阳和部分崂山区居民，都会到李沧商圈购物。随着人口的继续迁移和地铁的开通，李村商圈未来的发展更加值得期待。今年年底，M3号地铁线就将运行，作为首个受益地铁的商圈，李村商业的前景不可估量。
在多重利好因素的刺激下，李沧的商业租金日渐高涨，目前来看，租金水平约为90—960元/平方米/月，在向阳步行街，现在一个25平方米的店铺年租金可达16万元。据了解，三年前同样的商铺年租金不过10万元，但近几年随着李村商圈的扩容，现在一年涨幅就能达到5万元。从空置率来看，李沧商圈的空置率仅有5.18%，明显低于其他商圈。
李沧商圈来势汹汹，体量之大令人咋舌，数据显示目前李沧的商业存量高达71万平米，占青岛供应总量的35%，在各大商圈中处于领先，而且未来李沧还将有31万平米的供应，二者相加之后总量虽不及中，但其发展势头仍不能小觑。
中山是青岛市唯一一条具有百年历史的商业老街，曾跻身全国十大商业名街之列，是青岛目中的“街里”。据了解，中山商业街始建于1898年占领时期，建成于1901年，到20世纪初期中山就逐渐形成了以商业为主，兼有贸易、金融、旅馆、餐饮、娱乐等多种功能的商业区，银行、商铺密布 ，酒店、戏院林立，车水马龙 ，人流如织，其繁荣已达极致，一时之间，中山成了青岛市众多商品和服务的唯一供给所。
旅游业带来的消费是中山蓬勃发展的巨大动力，中山离青岛的标志性景点栈桥很近，离青岛火车站也不远，而轮渡码头、胶州湾海底隧道的出入口也都在中山商圈内，这些都是外地人来青岛不能错过的风景。
不可否认的是，近年来在其他商圈的陆续崛起下，中山商圈明显没落，但由于地处特殊，其重要性不言而喻。目前该商圈的租金约为90—950元/平方米/月，一个20平方米的店面，年租金在7万—8万元之间，这跟其他商圈相比，还是有着不可比拟的优势。人气虽不如从前，但百年历史感还是使得它赢得了较高的认可度，数据显示中山商圈的空置率为“0”，这是青岛唯一一个无空置率的商圈。
目前该商圈的存量为14.5万平方米，在青岛商业总量中占7%，而且未来没有供应量，所以在其他商圈日渐扩展的背景下，中山商圈的形势会愈发严峻，但是凭借不可替代的地理，该商圈现有的商业也许会更加弥足珍贵。（记者 东）
