湘潭市2015第二季度土地市场分析报告2015年11月21日

与去年同期相比，湘潭市地价总体水平呈小幅上升趋势，地价综合同比增长率为2.86%，其中商业用地增幅为152元/平方米，同比增长率为6.28%；居住用地增幅为10元/平方米，增长率为0.56%；工业用地增幅为8元/平方米，增长率为1.6%。在商业、住宅、工业三类用地中，商业用地地价增长率最大，工业用地次之，住宅用地增长最小。各用途地价涨幅与2014年相比均有所放缓。湘潭市各用途地价同比加速上升。

3、房地产市场的影响

一、城市地价水平及变化趋势

1、宏观政策的影响

湘潭市房地产市场持续低迷，持续走高的市场库存量，令湘潭市场倍感压力。业内人士保守估计，以湘潭楼市年度180万方左右的“吞吐量”来说，目前楼市新建商品房的保有量，需要近三年的时间才能慢慢“消化”完。

2、土地市场的影响

央行连续降息，货币政策放松信号，中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。2015年2月5日，中国人民银行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，预计资金规模约为6850亿元。2015年3月1日起，中国人民银行再次决定将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。在央行“降准”又“降息”的政策刺激之下，预计2015年开发商将加快推盘节奏，楼市库存加速消化，将进一步拉动湘潭市房地产市场回暖。2015年2月27日，《关于全面深化若干重大问题的框架意见》（以下简称“意见”）及相关方案通过中央审议，即将印发实施。《意见》包括推进户籍制度，取消暂住证制度，全面实施居住证制度等内容。《不动产登记暂行条例》于2015年3月2日正式施行，不动产统一登记后，特别是不动产登记信息管理基础平台建成并全面运行后，能够为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息，能够更加有效支撑房地产税收工作。住建部部长陈政高3月20日在住建部召开的全国电视电话会议上表示，住房公积金要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。同时，住建部还将定期向亮住房公积金家底。

表一 湘潭市本季度动态监测指标调查表（元/平方米）

三、未来趋势

2015年2季度湘潭市土地市场继续2015第1季度情况持续遇冷，土地供应规模大幅下降。2015年2季度湘潭市本季度仅3土地成交，成交数量略微上升。湘潭市土地市场的调整是自发适应市场调控政策的表现。通过合理调整供地数量、类型、节奏，满足当前及未来土地市场平稳发展的需要。

2015年第二季度湘潭市综合地价水平值为1798元/平方米，其中商业用地地价水平值为2571元/平方米，居住用地为1802元/平方米，工业509元/平方米。与上一季度相比，本季度综合环比涨幅1.01%，环比涨幅最大的是商业用地，涨幅为2.19%，其次是居住用地，环比涨幅为0.28%，工业用地环比涨幅不升反降为-0.2%。

商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列，地价水平之比为1.00:0.7:0.2。商业地价最高，工业地价最低。

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受购房相关政策放宽和企业推盘力度加大影响，湘潭市2015年2季度土地市场处于微幅上升态势。预计湘潭市住宅、商业用地的价格将呈现上涨态势，工业地价基本保持不变。

二、地价变化影响因素分析

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2015年第二季度湘潭市地价水平平稳，商业、居住地价微幅上涨，工业地价略微下降。

合理的库存量对市场起着平衡和调节作用。但目前楼市这不甚乐观的数据，对市场、对开发商而言，应当引起足够的关注与，尤其是开发相对过剩的区域、产品“个性”缺失的楼盘。