全球地产科技趋势展望

“软银认为科技不能代替地产，但是能大幅度提高管理效率从而给资产增值 - not replace but enhance”。软银愿景基金的地产科技行业投资人Justin如是说。

以AI人工智能为大脑，5G为主干以及IoT物联网为触点的全新技术基础设施飞速发展成为新的范式基础，无人机和3D打印改变了物流和生产的方式，人和空间交互的大数据逐渐被智能硬件记录下来并进行分析挖掘产生更多的个人化定制应用，这一切使得以前非常低科技化的地产行业迎来科技改变的黄金发展期。

目前来看，全球地产科技总体趋势是：

1. 以AI人工智能为大脑，5G为主干以及IoT物联网为触点的全新技术基础设施飞速发展和大数据的沉淀，使得以前非常低科技化的地产行业迎来科技改变的黄金发展期；

2. PropTech行业指利用创新运营和科技在各类空间资产类别的买卖、租赁、营销、运营管理和金融方面创造效率和价值的公司；软银愿景基金关注此大赛道成立专门的地产科技投资部门，在3年内PropTech投资总共超过150亿美金；美国在前两年超过20家PropTech行业基金总共融资超过30亿美金；

3. Google在老年住宅，Amazon在物流仓储以及Walmart在零售商业领域分别注册专利，大举进军地产科技领域；

4. 未来地产三大趋势：

    1）空间即服务 - GMV决定空间价值；

    2）任何空间都是综合体；

    3）个人定制空间服务；

5. 关注智能住宅社区、智慧新零售 、智能物流仓储和地产大数据四个大赛道；

最近两年，PropTech - 地产科技创新行业在美国非常火，无论是硅谷的创投和创业者，还是传统的地产商和金融机构，都纷纷谈论投资这个热点。在2017年共347家公司获得126亿美金融资，行业总市值达到2500亿美金，而2018年上半年远超2017年同期的速度在增长。

软银愿景基金关注此大赛道成立专门的地产科技投资部门，在3年内PropTech投资总共超过150亿美金。美国在前两年超过20家PropTech行业基金总共融资超过30亿美金。那什么是地产科技创新 - PropTech呢？我认为PropTech行业指利用创新运营和科技在各类空间资产类别的买卖、租赁、营销、运营管理和金融方面创造效率和价值的公司。

其实大家一提到地产，总想到location, location, location这样的以土地资源获取为核心的行业，只要位置好资源好银行支持总能赚钱，非常low tech，和科技简直搭不上边。同时你也肯定听到很多关于智慧城市、智慧建筑、智慧社区等叫法，但都很空洞泛泛，仿佛是吸引眼球卖case的概念。那下面我将用几个获得专利保护的具体案例来说明什么是PropTech。

Google谷歌 - 住宅科技

谷歌于2018年1月取得专利，利用居家的镜面智能镜头光学感应器以获取人脸和身体数据从而判断人体血压心跳等健康指标，实时传输数据给相关医院的工作人员。谷歌认为未来所有的老人居所retirement house都是最早被改造成smart home智能居家的场景，因为老人的安全性、独居性等因素。

无论是房内的热力感应、地板的感应都是出了事儿之后的急救，而日常的床、镜面、喝水的杯子其实都可以很自然的记录老人的生理健康数据，实时传输到所属的医疗机构，医疗AI大脑数据监测并报警异常事件，并可以自动调节老人的餐饮以及指派医生护士的下一步行动。

Walmart沃尔玛 - 商业科技

沃尔玛其实是一个非常高科技的公司。从最早利用手推车的轨迹来调整货架的摆放，到大力投入自己的电商平台，2100家门店都实现了线上买单线下自提，线上零售超过苹果，仍是北美人生鲜日用品首选。沃尔玛于2018年8月取得专利，在随处可放的购物小亭里，利用VR眼镜和感应手套沉浸体验购物。

而和购物者沟通的却是沃尔玛仓库里的机器人，即时回应个人行为挑选和调整商品。购物者充分浏览货品并和专业导购机器沟通，最后用VR手套把货品扔到自己的购物车里，而仓储的机器人是实时的把相应货品扔到仓库里的AGV无人运输车上。当购物者推着车下单付款后，运输机器人已经直接把货物运输到包装区，由另一个机器人包装上车，直接运输到你家。这一系列的流程是不需要线下超市的，且实时完成购物和货物的分拣集中以及运输。沃尔玛在商业科技里的创新不可小觑。

Amazon - 物流仓储科技

亚马逊在物流仓储的创新是持续且超前的，无论是多年前收购Kira机器人改名为Amazon Robotics专注物流仓储自动化，还是第一个提出给中小电商的订阅式物流服务，FBA （Fullfillment by Amazon)把物流当服务的另一个线下云服务 - Logistics as a cloud service，都是在行业内领先的。

亚马逊于2017年2月取得专利，建设多层圆锥形无人仓储物业。主要应用在人口密度高的城市地区的最后一公里物流，卡车把货物运输到仓储底层，仓内的立体高密度自动化系统智能把货品分散到立体空间的各部分，而飞行机器人在货仓的各个洞眼像蜜蜂进出蜂巢一样出入仓储获取和存取货物，并飞到不远的消费者的居家，放倒他们的家门口。

地产科技创新的3大趋势

一、 空间GMV决定其价值：地产空间不再只是物理属性的载体，